【大紀元2024年05月06日訊】（大紀元專題部記者徐亦揚報導）中國三十多座城市紛紛表態支持當局的住房「以舊換新」政策後，近日，中國經濟第一大城市上海也加入了這一行列。經濟學家表示，在民眾的購買力下降和中國房地產稅過高的情況下，「以舊換新」政策所起到的作用並不大。
據中共官方媒體報導，上海的商品住房「以舊換新」活動主要面向計劃出售二手住房並購買新房的購房居民。購房居民首先與房地產開發企業達成購買新房的意向，然後由房地產經紀機構推動他們的舊房交易。舊房出售後，再按照約定完成新房交易。
首批參與該活動的有房地產開發企業有20多家，以及房地產經紀機構接近10家。參與的30多個項目主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉賢及上海自由貿易試驗區臨港新片區等區域。
參與「以舊換新」活動的房地產開發企業稱，在一定期限內，如果舊房未成功出售，購房居民可以無條件「退房退款」。同時，房地產經紀機構也承諾對購房居民的舊房進行「全城推、優先賣」，以提高舊房交易的成功率。
旅美經濟學家黃大衛對上海的「以舊換新」住房政策持懷疑態度。他認為，儘管該政策在表面上看起來很吸引人，但實際上缺乏實質性內容。
5月5日，黃大衛在接受大紀元記者採訪時表示，當前市場所面臨的核心問題在於民眾的購買力下降；此外，中共政府對房地產領域的稅收負擔過重，因此「以舊換新」能起到的作用並不大。
黃大衛說，目前看來，「以舊換新」基本上是一種理想化的概念，從正常邏輯來看，其實效果有限，更像是口號性的宣傳。這一舉措對市場的影響也不大，尤其目前參與的項目是分布在嘉定、松江、青浦等地，這些地區的房產交易不是很活躍，而且價格虛高，二手房的交易情況也不容樂觀。
中國超30城推「以舊換新」
據中國物業管理行業研究機構中指研究院監測，自2023年以來，中國已有超過30城表態稱支持中共當局推動的所謂「以舊換新」政策。
綜合來看，各地住房「以舊換新」政策主要採取兩種操作模式。一種模式類似於深圳的做法，即房地產企業與中介公司聯合推動舊房優先銷售。這種模式在浙江寧波、江蘇鹽城、山東濟南等城市也有類似的實踐，這些城市與開發商和房地產中介機構聯合推出「換新購」服務。購房者在開發商處認購並鎖定房源，然後由委託的房地產中介機構出售舊房。如果在一定期限內舊房售出，則按照流程購買新房；如果舊房未能售出，則退還新房的認購金。
第二種模式是開發商及國資平台收購舊房，有意置換的居民將舊房售房款用於購買指定的新房項目。例如，在江蘇蘇州相城區、連雲港，以及河南鄭州等地，國企平台或開發商直接收購舊房，而售房款則用於購買對應項目中的新房。在鄭州，收購主體根據市內八區的保障性租賃住房需求和缺口，制定並發布收購計劃，收購的舊房將用於增加保障性租賃住房的供應。
房產中介揭「以舊換新」具體操作手法
河南鄭州的一名房屋中介銷售人員陳偉（化名）向大紀元記者介紹了「以舊換新」的具體操作手法。
陳偉5月5日對大紀元記者表示，鄭州在4月底啟動了二手房收購試點，對房屋的要求包括四個方面：一是必須有房產證；二是房齡不能超過15年；三是位於三環以內，坐落區域為金水區和鄭東新區；四是房屋建築面積不能超過120平方米。
陳偉介紹說，已經交付但尚未取得房產證的房屋不符合「以舊換新」政策的要求。房管部門收購舊房後，是要將其轉變為保障性住房，因此過大或過小的房屋也不適用。此外，對於住房周圍的交通配套設施等也有一定的要求，否則偏遠地區的房屋即使被收購後，最終也難以處理。而房屋之所以必須位於金水區和鄭東新區，是因為這兩個區是鄭州經濟發展最好的兩個區域。
陳偉表示，只有這四項要求全部符合，居民才能在政府的平台上登記申請。然後，平台會聯繫居民並安排對房屋進行評估的預約。評估過程中，平台會結合銀行或第三方評估機構提供的評估報告，給出一個房屋的評估價格。如果居民同意這個價格，就可以進入下一步流程；如果不同意，那麼「以舊換新」流程就到此為止。
他說：「『以舊換新』相當於把老房子賣給了政府，它給你一個評估的價格，但這筆錢不會直接支付給你，而是要求你在主城區範圍內購買新房。如果你的舊房評估價值為100萬，那麼你選購新房的價格就不能低於100萬，因為政府不會找錢給你。」
陳偉還表示，在「以舊換新」政策中，官方只起到了一個橋梁作用，並非政府來幫助民眾賣房，其目的是為了盤活樓市。
中國二手房掛牌量持續走高
中指研究院河南公司總經理梁波濤對中國媒體表示，當前地產行業仍面臨下行壓力尚未緩解，居民整體購房意願不足，加上普遍的「買漲不買跌」的心理加劇購房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業動力不足的影響下，二手房市場的困局仍在持續。
自2023年以來，中國的二手房掛牌量持續走高。截至今年3月，北京、安徽合肥、浙江杭州、廣東廣州等十餘個城市的二手房掛牌量已超過10萬套。值得注意的是，重慶、四川成都、江蘇蘇州、南京及天津這五座城市的掛牌量已突破15萬套，而重慶和成都更是超過了20萬套。
隨著多地二手房掛牌量持續上漲，「以價換量」現象也在二手房市場普遍蔓延。換言之，二手房的成交量是通過持續不斷的降價來換取的。
另有數據顯示，2024年1月，中國百城庫存去化周期即存銷比為22.9個月，屬於2010年有數據監測以來的最高水平。具體來看，一線城市的新建商品住宅存銷比為16.6個月，二線城市為19.6個月，而三四線城市則高達30.2個月。
（記者寧芯對本文有貢獻）
責任編輯：連書華#
